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| 物业管理项目的运行及其管理-物业管理公约与业主管理委员会（一）
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| http://www.cqfcw.com/news/2004/ 2004-9-29 18:33:01
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一、物业管理公约
房地产发展商在业主入住后，两者之间的买卖关系即已完成，而将房屋管理等一系列的工作移交给其委托的物业管理公司接管（不包括保质期内的质量问题处理及产权证取得等项工作）。这时，一种新的契约关系——房屋管理过程中的公约关系将会产生。
物业管理公约（也称“业主公约’域“公共契约”）是一种物业的产权人和使用人自我约束的文件。其主要目的是反映广大业主和使用人的共同意愿，满足其共同的安全、舒适、方便等要求。因此，制订公约，必然要反映业主及使用人的权利、义务和责任。
物业管理公约是物业管理法规政策的补充、完善和发展。我国物业管理的法规政策建设虽然有了一定的进展，但立法的程序比较复杂，所需的时间比较长，而且也不可能详尽地规范业主和使用人的全部行为。物业管理公约和制定，可以补充法规建设的不足，可以通过业主和使用人大会随时增减内容，形成切实可行的业主和使用人的行为准则。应注意的是，物业管理公约虽然可以补充法律法规的不足，但它不是法，不能约束业主和使用人的全部行为，而只能约束因物权而产生的客观行为，其目的是为了维护物业的正常使用。
物业管理公约应在入伙时要求住用人签字或在购房时要求产权人签字，当这些人中有半数以上的人无异议并已签字时，物业管理公约即可生效，对于未签字的住用人也必须遵守公约。
二、业主管理委员会
业主管理委员会是由业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主管理委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期（若干年）换届选举，委员可连选连任。业主管理委员会成员应占全体业主总数的一定比例，一般来说不超过10％为宜。委员会设会长、副会长、财务人员和秘书，委员会的具体职责应在业主管理委员会章程中确定。
业主管理委员会章程是关于业主代表大会与业主委员会选举、产生、活动和行使义务、权利，保证业主权益的法则。它的宗旨是：支持、监督、配合物业管理公司的物业管理工作，维护业主的合法权益，对管区内重大事务作出决策、决议，决定聘用与辞退物业管理公司。
由于业主管理委员会是全体业主的代表，而物业管理机构是委聘于全体业主对物业进行管理和服务，故而两者的关系是一种招聘与应聘的平等的经济法律主体之间的关系。作为这种法律关系的主体，业主管理委员会（全体业主的代表）应当在法律上有其明确的地位，方能依法履行自己的权力和义务。目前国内尚无统一的法律文件明确业主管理委员会的法人团体地位，而在深圳等一些地方，已出现了以地方法规的形式，明确业主管理委员会的社会法人团体地位。随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主管理委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。
三、物业管理公约与业主管理委员规则示例
以下所列的示范文本，为深圳市住宅局1996年11月所制订的“业主公约”与“业主管理委员会规则”。其具有较完善的内容、较强的操作性。现将其介绍如下，供广大读者参考。
（一）业主公约示例
业主公约（示范文本）
为加强、（以下行称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。
一、业主的权利、义务
业主是指房地产所有权人。
（一）权利
1．依法享有所拥有物业的各项权利；
2．依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利；
3．有权按有关规定进行室内装饰装修；
4．有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；
5．有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；
6．有权参加业主大会，并拥有对本物业。重大管理决策的表决权；
7．有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；
8．有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目；
9．有权对物业管理工作提出建议、意见或批评
10．有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议；
11．有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。
（二）义务
1．在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定；：
2．执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决此新闻共有3页 1 2 3
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