在投资增长放缓的同时商品房供应结构也正在发生变化，房屋产品档次结构比重正在向普通档次、中小户型的大众化类型偏转，使前些年商品住宅户型偏大、高档豪宅过多的局面发生了明显改变。

销售增长高于投资 需求增长态势良好

随着投资的退烧，以往过大的供应量也正在向着需求理性加速在积极转变。今年1-5月份，全国商品房销售面积8310万平方米，同比增长30.9%，比1-4月份回落2.4个百分点，比去年同期回落7.8个百分点；大于同期竣工面积1226万平方米，大于竣工面积增幅9.5个百分点。其中，商品住宅销售面积7404万平方米，同比增长30.3%，比1-4月份回落2个百分点，比去年同期回落7.9个百分点；大于同期竣工面积1682万平方米，大于竣工面积增幅11.9个百分点。总体看，住宅供求关系有所缓和。 这一系列数据反映市道良好 ，由于物质文明发展和居民收入水平的提高，房地产市场需求空间并没有像有人担忧的那样因经济发展节奏的短期变化和政策调控，而导致市场销量的下滑甚至萎缩。

供求关系的缓和不仅取决于增量房销售，而且还涉及到空置房。空置房既是一种虚拟需求，也是一种潜在供给，它的存在干扰了政府和房地产企业对市场的正常判断。判断市场需求时，人们往往从市场销售或者预售成交的数量来分析，但是从购房的角度看，空置房实质上是一种市场的虚拟需求或者投机需求。宏观调控在激活空置房方面起了积极作用，如搞活存量房交易，以二手房交易促进增量房交易，实现房地产二、三级市场联动等，都在一定程度上使得商品房空置率有所下降，有关数据表明，1-5月份全国商品房空置面积9706万平方米（空置1年以上的5609万平方米），同比增长2.4%，比去年底减少6.8%。其中，商品住宅空置面积5954万平方米，比去年同期减少3.9%；办公楼空置面积659万平方米，比去年同期减少6.7%。这些措施的实施推动了房地产业的发展，并为拉动国民经济作出了贡献。这正是党中央的发展战略思想中常有的表述，要树立科学发展观，要有所为有所不为的具体举措，也是完全符合我国房地产业的发展实际的。

政策紧缩威力初现 开发融资另辟蹊径

从前期各项宏观调控政策效果来看，特别是房地产开发和购房贷款政策紧缩，为房地产开发商带来了几年来最严峻的考验，中国房协副会长顾云昌把房地产业与银行业过去５年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。” 去年下半年央行出台的“１２１文件”，正是要帮助银行规避这一高风险。按照国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的分析，“１２１文件”正是推动房地产融资渠道多元化的直接动力。据人民银行调整口径后的最新统计，今年5月，各金融机构新增房地产开发贷款17.3亿元，较上月少增145.1亿元；截至5月末，房地产开发企业流动资金贷款余额1684亿元，比上月末净减少43.8亿元，比年初减少144.3亿元。 在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重，推迟上市。融资难度的加大意味着房地产开发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。万科企业股份有限公司董事长王石认为，由政府主导的宏观调控虽然会给开发商的资金来源和产品销售造成一些影响，但许多优秀的企业将会凸显出来，在市场的竞争中优胜劣汰，最终实现整个行业水平的集中提升。据了解，目前开发商无法从银行取得贷款，开始急转向其他渠道，海外融资、市场上土地典当、项目典当和委托贷款开始活跃起来。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长陆任波先生在接受记者采访时表示“年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率，提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，对房地产行业开发贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生较大影响。”

在贷款收紧的情况下，众多看好房地产业的投资者，开始寻求新的融资渠道。国外资金一马当先，不受“银根收紧”政策影响的外资银行借此东风先拔头筹正全力开拓中国市场。今年1-5月份，房地产开发资金来源中，国内贷款所占比例由去年同期的27%下降到22.8%，降低4.2个百分点；自筹资金和其他资金的比例，分别由去年同期的